Derechos de los Inquilinos:  DESAHUCIO
7/2007

Para más información

Notas: 

• Los ejemplos están disponibles solamente en la "PDF".
• Véase el sitio Web del Departamento Judicial del Estado de CT Judicial para los formularios.

¿Qué es una demanda de desahucio?

La demanda de desahucio es el proceso legal que el dueño tiene que usar para sacar a un inquilino de un apartamento o cuarto. Antes de iniciar una demanda de desahucio, el dueño tiene que darle una NOTIFICACIÓN DE DESOCUPAR/Aviso de Desahucio (Notice to Quit) al inquilino. Adjunto hay una copia de una Notificación de Desocupar: Véase el Formulario A. Suele ser de una sola página, firmada por el dueño o su abogado, y entregada por un alguacil. Dice que el inquilino tiene que desocupar para tal día. Debe dar la razón por el desahucio. Tan pronto como reciba la Notificación de Desocupar, usted debe llamar a un abogado.

Ya que la notificación de desocupar (Notice to Quit) no es un documento de la corte, nada le pasará a usted si no se muda para la fecha indicada en dicha notificación. No obstante, si no se muda, el dueño puede iniciar una demanda legal contra usted por medio de la entrega de una CITACIÓN Y DEMANDA (Summons and Complaint) por el alguacil. Adjunto hay una copia de una citación y demanda. Véase el Formulario B.

La citación y demanda suelen ser dos o tres páginas firmadas por el abogado del dueño. La primera página, la citación, es un formulario oficial de la corte. Explica la demanda legal contra usted, y lo que usted tiene que hacer para proteger sus derechos. En la esquina superior derecha de la citación hay una caja marcada "RETURN DATE" (fecha de retorno). Usted no tiene que ir a corte en esa fecha; pero usted o su abogado sí, tiene que radicar en la corte un documento titulado "APPEARANCE" (Comparecencia) dentro de 2 días después de la fecha de retorno. Adjunto hay una copia de la comparecencia. Véase el Formulario C. Usted puede obtener la planilla de comparecencia en la oficina de la secretaría (clerk), y pedirle a la secretaría instrucciones para llenarla.

HÁGALE CASO A LA CITACIÓN Y DEMANDA (Summons and Complaint). Cuando usted las haya recibido, habrá comenzado la demanda de desahucio. Si usted no hace nada, perderá el caso por falta de comparecer. En ese caso, el alguacil podrá venir a sacarlo a usted dentro de 10 días después de la fecha de retorno. Tan pronto reciba la citación y demanda, usted debe llamar a un abogado. Si por alguna razón no puede hablar con un abogado ya para el segundo día después de la fecha de retorno, debe ir a la corte escrita en la citación (la dirección está impresa en la segunda línea de la citación) y pedirle a la secretaría ayuda en radicar la comparecencia. Esto le dará un poco de tiempo adicional. Si no tiene un abogado, tendrá que llenar y radicar un formulario titulado "ANSWER" (Respuesta). Adjunto hay una respuesta ejemplar. Véase el Formulario D. La respuesta representa su oportunidad para responder a las reclamaciones del dueño, y decirle al juez las defensas que tiene. Usted puede obtener el formulario de la respuesta en la oficina de la secretaría (clerk), y puede pedir instrucciones para llenarlo.

Recuerde que el desahucio es una demanda legal de la corte. Simplemente que el dueño haya iniciado una demanda de desahucio no quiere decir que él ganará el caso, o que usted no pueda obtener unos cuantos meses más de tiempo adicional. Usted tiene derechos importantes que puede utilizar si actúa a tiempo.

FÍJESE BIEN: Si a usted se le demanda en desahucio porque el dueño alega que usted violó uno de los términos del contrato de arrendamiento (aparte de que no haya pagado su alquiler/renta) o que está creando problemas o molestias en la propiedad, en la mayoría de los casos, usted debe recibir una noticia separada además de la notificación de desocupar y la citación y demanda (Summons andComplaint). Véase la advertencia abajo.

¿Puede desahuciarme el dueño sin tener que ir a corte?

No. La única manera en que el dueño puede forzarlo fuera de su apartamento es a través de una demanda de desahucio (eviction action), aunque no haya pagado su alquiler/renta. Usted no tiene que mudarse simplemente porque él haya comenzado la demanda de desahucio. Se le puede desahuciar a usted solamente si el dueño gana la demanda de desahucio en corte. Y aún entonces, el juez puede concederle tiempo adicional para mudarse (a este tiempo adicional se le llama Suspensión de Ejecución, o "stay of execution") si usted paga lo que debe, o si acaso logra negociar un acuerdo con el dueño para que le dé más tiempo. Si el dueño le cambia la cerradura de su apartamento y lo deja a usted en la calle, o si trata de sacarlo del apartamento sin tener una decisión de la corte, él está violando la ley. Llame a la policía enseguida. Véase el panfleto de Asistencia Legal, Derechos de los Inquilinos: Cierre.

¿Cuándo puede el dueño desahuciarme?

SI USTED TIENE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO, el dueño puede iniciar una demanda de desahucio solamente:

• Si usted no se muda al terminarse el contrato de arrendamiento;
• Si usted no paga su alquiler por un período de 9 días después de la fecha estipulada en su contrato de arrendamiento;
• Si usted comete una infracción legal seria como prostitución, o compra o venta de drogas;
• Si usted comete una violación de los términos escritos en el contrato de arrendamiento, o si crea un problema o molestia en la propiedad.

  . (Pero véase la advertencia abajo)

SI USTED NO TIENE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO (written lease), la ley generalmente lo trata como que tiene un contrato verbal de arrendamiento de mes a mes. Esto significa que usted tiene un contrato nuevo al comienzo de cada mes y dicho contrato se vence al fin de cada mes.

Si usted paga semanalmente, entonces usted tiene un contrato semanal verbal de arrendamiento (week-to-week oral lease). Esto significa que usted tiene un contrato nuevo al comienzo de cada semana y dicho contrato se vence al fin de cada semana. Con un contrato de arrendamiento de mes a mes, el dueño puede iniciar una demanda legal de desahucio en contra de usted:

• Si no paga el alquiler para el día 10 de cada mes, (o para el 5^to día de la semana, en un contrato de arrendamiento semanal);
• Al fin de cualquier mes (o semana, si es un contrato de arrendamiento semanal) aún sin razón alguno, si el dueño decide que no lo quiere más a usted como inquilino;
• Si comete una infracción legal seria como prostitución, o compra o venta de drogas;
• Si usted comete una infracción de los términos escritos en el contrato de arrendamiento, o si crea un problema o molestia en la propiedad. (Véase la advertencia en la porción inferior abajo.)

Pero aunque el dueño puede iniciar una demanda legal de desahucio contra un inquilino que tiene un contrato de arrendamiento verbal sin dar razón alguno, el inquilino tiene muchos derechos que se pueden garantizar en la corte. Si el dueño no sigue cuidadosamente cada paso de la demanda, la corte puede rechazar el caso. Nunca asuma que su caso no tenga remedio. Siempre consulte con un abogado.

FÍJESE BIEN: Si usted tiene más de 62 años, o está incapacitado, o vive en un parque de casas móviles, puede tener protecciones adicionales en contra de los desahucios y los aumentos de alquiler. Véase el panfleto de Asistencia Legal titulado, Derechos de Inquilinos: Causa Justa de Desahucio y pregunte por las protecciones que tienen los dueños de casas móviles.

¿Qué derechos tiene un inquilino?

El tipo de defensas que puede presentar un inquilino en una demanda de desahucio depende de las razones que presente el dueño al iniciar la demanda de desahucio, y del tipo de contrato de arrendamiento en cuestión. Las defensas pueden incluir lo siguiente:

• el inquilino ofreció pagar el alquiler antes de que comenzó el desahucio;
• el dueño aceptó el alquiler después de que comenzó el desahucio;
• el apartamento estaba en condiciones antihigiénicas o peligrosas;
• el inquilino se quejó al dueño, o a las agencias que tratan con el código de viviendas, antes de que comenzara el proceso de desahucio;
• el dueño no dio notificación apropiada de la demanda legal de desahucio; o
• el inquilino (o alguien de la familia inmediata de él) es anciano, o está incapacitado, y reside en un edificio de 5 unidades o más.

¿Cuánto tiempo puede permanecer un inquilino cuando haya comenzado una demanda de desahucio?

El dueño no puede iniciar una demanda de desahucio hasta que haya pasado el tiempo dado en la notificación de desocupar (Notice to Quit). Después de esto, el alguacil puede servir los papeles de citación y demanda (Summons and Complaint). La fecha de retorno (return date) debe ser por lo menos seis días más tarde. Luego, usted tiene dos días después de la fecha de retorno para someter a la corte su comparecencia (Appearance).

La rapidez con que sigue el caso después de la fecha de retorno depende de muchas cosas. Si usted no actúa, es posible que el alguacil lo saque del su apartamento dentro de diez días. Si usted tiene un abogado, o si aprende a defenderse por sí mismo, puede ser que el desahucio se tarde en completar.

¿Qué pasará cuando mi caso vaya a corte?

Cuando usted o su abogado ha sometido a la corte su comparecencia (Appearance) y su respuesta (Answer), se fijará una fecha para el juicio de su caso. Usted recibirá una notificación de la corte o de su abogado indicándole la fecha del juicio. Asegúrese de ir a corte en esa fecha, a tiempo, y de llevar con usted cualquieras testigos que puedan apoyar sus alegaciones. Su cita en corte será su oportunidad para tratar de resolver su caso con el dueño, o si eso no se puede, de decirle al juez su versión de la historia.

¿Puédo tratar de resolver el asunto con el dueño?

Sí. Usted siempre puede tratar de resolver su disputa con el dueño. No obstante, cuando ya se le haya servido la notificación de desocupar (Notice to Quit), debe tratar directamente con el abogado del dueño. El nombre del abogado suele encontrarse en la notificación de desocupar.

Además, usted puede tratar de llegar a un acuerdo con el dueño antes o después de ir a corte. No obstante, usted tendrá la mayor protección si cualquier acuerdo que haga con el dueño se radica en corte y el juez lo aprueba. Cualquier acuerdo que haga usted con el dueño o su abogado, debe ser por escrito y debe estar firmado por ambos. Asegúrese de que el acuerdo tenga una fecha. Quédese con una copia. Ustedes pueden llegar a un acuerdo en cualquier momento, aún cuando la corte haya ordenado que se le desahucie.

La mejor manera de tratar de resolver su disputa es en corte, con la asistencia de un   ESPECIALISTA DE VIVIENDA (Housing Specialist). Este especialista trabaja en la corte y trata de ayudar a los dueños y los inquilinos a resolver sus disputas. Cuando vaya a la corte para su juicio, es probable que el juez los enviará a usted y el dueño al especialista de vivienda. Si no puede llegar a un acuerdo con el dueño con la ayuda del especialista de vivienda, usted puede llevar su caso al juez, y él decidirá si el dueño tiene derecho o no de desahuciarlo a usted.

ADVERTENCIA NÚMERO 1: Si usted acuerda pagarle alquiler al dueño, pague con cheque o giro. Escriba lo siguiente en el cheque: Alquiler completo para el mes/semana de ________.  NO PAGUE EN EFECTIVO. Asegúrese de guardar su cheque cancelado, o el recibo del giro.

ADVERTENCIA NÚMERO 2: Pague como pague, asegúrese de pedir un recibo. Si usted paga en efectivo, el dueño tiene que darle un recibo. El recibo del dueño tiene que incluir la fecha del pago, la cantidad recibida, y el propósito del pago.

ADVERTENCIA NÚMERO 3: Si el dueño ha dicho o escrito en la notificación de desahucio (Notice to Quit) que usará su dinero para "USE AND OCCUPANCY", el dueño puede quedarse con lo que usted pagó, y todavía proceder con la demanda de desahucio.

ADVERTENCIA NÚMERO 4: Si usted ha recibido ya la citación y demanda (Summons and Complaint), debe radicar en la corte una comparecencia (Appearance) aún si el propietario está de acuerdo en que negociará alguna solución con usted. Si no radica la comparecencia, usted perderá el caso por falta de comparecer, y el dueño podrá mandar al alguacil a desalojarlo.

¿Qué sucede si pierdo el caso de desahucio?

Ya que un desahucio que envuelve al alguacil le costará dinero al dueño, es posible que usted pueda negociar y obtener tiempo adicional para mudar sus pertenencias del apartamento. Si se le está desahuciando por no pagar el alquiler, por infracción de la ley, por crear un peligro, molestia etc. en la propiedad, o si nunca tuvo el derecho legal de vivir en el apartamento, la ley le da un DILATE DE EJECUCIÓN (Stay of Execution) de 5 días después de haber perdido su caso. En el caso de desahucio por falta de pago de alquiler, usted tiene el derecho de pedirle al juez que le conceda un aplazamiento adicional de hasta 3 meses si usted deposita con la corte toda la cantidad del alquiler atrasado que le debe al dueño.  Usted tendrá que llenar un formulario para "STAY OF EXECUTION" y pagarle el alquiler atrasado a la corte antes de que pasen 5 días desde el día de la sentencia. Adjunto hay una copia del formulario. Véase el Formulario E.

Si se le desahucia por otras razones, la ley le da un dilate de ejecución automático de 5 días, y casi siempre usted puede pedirle al juez un aplazamiento adicional de 6 meses. Tendrá que llenar el formulario para "stay of execution". Si la corte le concede aplazamientos adicionales, es probable que tenga que pagarle alquiler al dueño. La oficina de la secretaría (clerk) en la sede del tribunal tiene los formularios para solicitar este aplazamiento adicional. Usted tiene que radicar su solicitud a la corte antes de que se venza el dilate de ejecución original.

FÍJESE BIEN: Si se le desahucia debido a que el apartamento en que usted reside será convertido en condominio, el juez tiene el poder de conceder aplazamientos adicionales hasta llegar a un total de 15 meses. Los aplazamientos que llegan a un total de 15 meses no son comunes.

¿Qué sucederá después de que se venza el dilate de ejecución?

Cuando se vence el dilate de ejecución, el alguacil puede removerlo físicamente a usted y sus pertenencias del apartamento. La ley estipula que el alguacil tiene que notificarle al municipio 24 horas antes de que se le desahucie. El alguacil también tiene que darle notificación a usted, pero puede dejar la notificación en la puerta; no la tiene que poner en su mano.

Si usted no se muda antes de que llegue el alguacil, él sacará sus pertenencias. El municipio almacenará sus pertenencias por un período de 15 días. Después de eso, el municipio venderá sus pertenencias en una subasta pública. Para obtener sus pertenencias, usted tendrá que pagar los costos de mudanza y almacenaje. El secretario del municipio (town clerk) o el abogado del municipio (o corporation counsel) debe poder explicarle el proceso para recobrar sus pertenencias.

Si es posible, múdese antes de que venga el alguacil. Trate de hacer arreglos para almacenar sus pertenencias en casa de un amigo. Si es necesario, trate de hablar con el dueño para que le conceda unos cuantos días adicionales para poder mudarse.

Si usted recibe asistencia pública del Estado, llame al Estado enseguida. Es posible que usted tenga el derecho de recibir vivienda de emergencia y gastos de mudanza. Aunque no reciba ninguna asistencia pública, es posible que usted cualifique para recibir ayuda con el depósito de alquiler si usted llama al Departamento de Servicios Sociales de Connecticut y pide hablar con alguien de "Preventive Services." (Véase el panfleto de Asistencia Legal titulado: ¿Qué Puedo Hacer Sin Hogar? Su Derecho a la Ayuda de Emergencia)

¿Qué sucederá si mi nombre no aparece en ninguno de los papeles de desahucio?

Si su nombre no aparece en ninguno de los papeles de desahucio, HÁGALE CASO DE TODOS MODOS A LA DEMANDA DE DESAHUCIO. Tan pronto pueda, debe ir a la secretaría del tribunal y radicar una reclamación de exención (Claim of Exemption). La secretaría tiene los formularios.

Usted tiene que radicar una RECLAMACIÓN DE EXENCIÓN  (Claim of Exemption) lo más pronto posible. Si el alguacil le da una notificación de que vendrá a sacar sus pertenencias, ya es demasiado tarde.

Se citará una audiencia, y en dicha audiencia el juez decidirá si usted está cubierto o no por la demanda de desahucio. Lleve a la audiencia toda la evidencia escrita de que usted vive en el apartamento, tales como un contrato de arrendamiento, recibos del alquiler, y correspondencia. Lleve todos los testigos y las evidencias de que el dueño sabe que usted vive ahí y que ya lo sabía cuando se llevó la notificación de desocupar.

Cómo evitar problemas:

• Pague su alquiler para el día 10 de cada mes (o para el 5^to día de la semana, en caso de un contrato semanal).
• Siempre pague su alquiler con un cheque o giro. Siempre escriba en su cheque: «Alquiler completo para el mes / semana de ___________.» Si se puede, pida un recibo firmado.
• Si paga su alquiler en efectivo, pídale al dueño un recibo. Asegúrese de que el recibo incluya la fecha del pago, la cantidad recibida, y para qué es el pago.
• Si el dueño no recoje el alquiler, envíelo por correo de primera clase. Asegúrese de anotar cuándo y adónde envió su pago, para mantener en sus récords.
• Si usted cree que un aumento de su alquiler es demasiado, vea el panfleto de Asistencia Legal titulado Derechos de Inquilinos: Aumentos de Alquiler.
• Si usted quiere saber lo que puede hacer acerca de las condiciones de su apartamento, vea el panfleto de Asistencia Legal titulado  Derechos de Inquilinos: Reparaciones
• No bote a la basura ni sus recibos de alquiler ni sus cheques cancelados.
• No rompa ni ignore cualquier papel legal. Llévelo a un abogado enseguida.

ADVERTENCIA: En algunos casos, especialmente si usted tiene un contrato de arrendamiento por escrito, se supone que el dueño le envíe una notificación por escrito por lo menos 15 días antes de servirle la notificación de desocupar (Notice to Quit). Si usted recibe una notificación quejándose de su comportamiento o alegando que usted ha violado el contrato de arrendamiento, debe ponerse en contacto con un abogado. Con actuar rápidamente, tal vez evite una demanda de desahucio.
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Para más información llame a Servicios Legales Estatales:

(860) 344-0380 (Central CT, area de Middletown) 1-800-453-3320 (Todas las otras regiones)

Este folleto fue producido por el Centro de Recurso de Asistencia Legal de CT en cooperación con Ayuda Legal del Gran Hartford, Asociación de Asistencia Legal de New Haven, Servicios Legales de Connecticut, y Servicios Legales Estatales.

La información en este folleto se basa en las leyes en CT a partir de 7/2007. Nosotros esperamos que la información sea útil. Esto no se propone como un consejo legal para una situación individual. Si usted necesita ayuda adicional y no lo ha hecho, por favor llame a Servicios Legales de Todo el Estado (vea más arriba) o comuníquese con un abogado. Derechos de propiedad: 7/2007.