Una ejecución de hipoteca/eliminación de hipoteca (“foreclosure”) es un proceso de la corte donde un banco o una compañía hipotecaria demanda a un dueño de propiedad para quitársela. Hay veces en que una ciudad o un pueblo toma una acción judicial en contra de un dueño de propiedad. Probablemente es que el dueño de su vivienda le debe dinero al banco y no ha hecho pagos por la deuda o no ha pagado los impuestos a la ciudad. Ahora el banco o la ciudad está tratando de tomar la propiedad por medio de una ejecución. Si el banco o la ciudad gana el procedimiento judicial, obtendrá el título de la propiedad, y el dueño perderá sus derechos sobre la propiedad.
La ejecución puede ocurrir de dos formas – eliminación de hipoteca sin venta (“strict foreclosure”) o eliminación de hipoteca con venta (“foreclosure by sale”).
Bajo la eliminación de hipoteca sin venta, un juez impone una “fecha legal” (“law date”). El día de la fecha legal, el dueño pierde su derecho a la propiedad. El banco o la compañía hipotecaria pasa a ser el dueño de la propiedad.
Bajo la eliminación de hipoteca con venta, el juez impone una “fecha de venta” (“sale date”). El día de la fecha de venta la propiedad se vende en una subasta al que ofrezca la cantidad mayor.
Hasta que la venta sea finalizada, o hasta que llegue la fecha legal, el dueño puede vender la propiedad y pagar lo que debe, o puede reunir el dinero que necesita para saldar su deuda.
Sí. Los que alquilan una vivienda pueden ser nombrados en la demanda (“complaint”). Aunque usted no haya hecho nada malo, el banco puede usar la ejecución para desalojarlo. Mientras tanto usted puede tomar ciertos pasos para proteger sus derechos:
¡No ignore la ejecución! Además de pagar el alquiler al dueño o al recibidor, ponga atención a las fechas límites de la corte y presente sus papeles a tiempo. Los pasos de la ejecución y lo que usted debe hacer siguen una orden en particular.
Cuando lo nombren en la ejecución, un alguacil le presentará una citación (“summons”) y una demanda/querella (“complaint”). Lo primero que debe hacer es localizar la fecha de contestación en la esquina de arriba a la derecha de la citación judicial.
La fecha de contestación (“return date”) no es una fecha de vista judicial. Tiene que ver con cuándo los papeles deben ser presentados en la corte. Debe saber la fecha de contestación para calcular hasta qué día puede presentar los papeles en la corte.
La querella presenta el caso del banco. Por ejemplo, puede decir que el banco pide una ejecución porque el dueño de la propiedad donde usted vive debe dinero. El banco tratará de tomar la propiedad y desalojarlo a usted de su vivienda.
El Formulario de Comparecencia (“Appearance Form”):
Lo próximo que debe hacer usted es presentar un formulario de comparecencia. Este formulario es importante porque le comunica a la corte que usted reconoce que hay una ejecución en contra de la propiedad donde usted vive. Cuando usted llena y presenta el formulario de comparecencia, le enviarán una notificación de todo lo que sucede en la corte.
El formulario de comparecencia debe ser presentado dentro de 2 días después de la fecha de contestación. Mientras no se haya llegado a una decisión judicial final (ni una vista se haya convocado), usted puede presentar un Formulario de Comparecencia y recibir avisos de todas las vistas futuras.
Para registrar una comparecencia, vaya al tribunal que aparece en la parte superior de la citación y pídale al oficial de la corte un formulario (formulario #JD-CL-12) o lo puede obtener del sitio web del Departamento Judicial del Estado de CT. Si necesita ayuda, pídale al oficial de la corte que le ayude a llenarlo. Es buena idea llamar a la corte con anticipación para saber a qué horas está la corte abierta.
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En algún momento dado, la corte puede hacer una decisión/juicio. La decisión puede interrumpir la ejecución o puede permitir que ocurra.
Si la corte encuentra que la ejecución deberá seguir en pie, el juez ordenará una ejecución estricta o una venta judicial. Se impondrá una “fecha legal” (“law day) o una fecha de venta. La fecha legal o fecha de venta puede ser tan pronto como tres semanas después del juicio, o puede ser varios meses más tarde. El juicio no le quita sus derechos como inquilino o los derechos del dueño como propietario. Con la fecha legal o la venta final de la propiedad terminan sus derechos.
Si a usted no lo han nombrado en la acción de ejecución, un alguacil no podrá desalojarlo. Si el oficial le dice que lo va a desalojar aunque a usted no se le ha nombrado como parte del caso, llame a un abogado inmediatamente.
Desahucio (Ejectment):
El desahucio es el paso final en una ejecución. Si usted no ha desalojado la propiedad después de la fecha legal o la venta de la propiedad, la corte le permitirá al banco dejar que un alguacil le mude. Un desahucio consiste de dos pasos:
Primero, un alguacil le dará una copia de la orden de la corte, llamado una “ejecución de desahucio” (“execution of ejectment”). Le pueden dar tan poco tiempo como 24 horas para mudarse. La “ejecución de desahucio” le indicará la hora y la fecha en que el alguacil llegará a su hogar para mudarlo.
Segundo, el día y la hora del aviso el alguacil llegará con la compañía de mudanza. La compañía de mudanza mudará el contenido de su hogar a un almacén. No pueden garantizar que sus pertenencias no se rompan o se pierdan durante la mudanza. Usted tendrá 15 días para reclamar sus efectos personales. Si no lo hace dentro de 15 días, la municipalidad tiene el derecho de vender lo que esta almacenado, en una subasta.
Solo en casos muy raros tiene un inquilino una defensa en contra de una ejecución. Pero hay cosas que usted puede hacer que le pueden ayudar.
...usted puede tener una defensa. Comuníquese con un abogado inmediatamente.
(860) 344-0380 (Central CT, area de Middletown) 1-800-453-3320 (Todas las otras regiones)
Este folleto fue producido por el Centro de Recurso de Asistencia Legal de CT en cooperación con Ayuda Legal del Gran Hartford, Asociación de Asistencia Legal de New Haven, Servicios Legales de Connecticut, y Servicios Legales Estatales.
La información en este folleto es basado en las leyes en CT a partir de 6/2007. Nosotros esperamos que la información sea útil. Esto no es propuesto como un consejo legal para una situación individual. Si usted necesita ayuda adicional y no lo ha hecho, por favor llame a Servicios Legales Estatales (vea más arriba) o comuniquese con un abogado. Derechos de propiedad: junio 2007.