Una Guía al Procedimiento de
Querellas de la Autoridad de Viviendas
¿Tiene usted un problema o un desacuerdo con su
autoridad de viviendas pública?
septiembre 2007
Para más información
¿Qué puedo hacer si tengo un desacuerdo o problema con la autoridad de
viviendas?
Si usted no ha podido arreglar un problema o resolver un desacuerdo, tiene le derecho
de quejarse mediante el “procedimiento de querellas” (grievance procedure).
¿Qué es una querella?
Una querella es como una queja. Usted puede presentar
una querella si la autoridad de viviendas ha hecho algo en contra de las reglas de su
contrato de arrendamiento (lease) o de sus propias reglas. Por ejemplo:
- aumentar su alquiler injustamente
- falta de arreglos de condiciones malas en su apartamento
- negar transferirlo / no añadir a alguien a su contrato de arrendamiento
- cobrarle cargos por pago tardío cuando usted pagó su alquiler a tiempo.
¿Qué es un “procedimiento de querellas”?
Un procedimiento de querellas es la manera oficial de comunicarle a la
autoridad de viviendas su queja o su problema y lo que usted quisiera que ellos hicieran
al respecto. Cada autoridad de viviendas tiene su propio procedimiento de querellas. Pida
una copia del procedimiento de querellas en la oficina de su autoridad de viviendas local.
Este documento le indicará cómo presentar una queja y hasta cuándo tiene para pedir
reuniones acerca de su querella.
¿Quién puede presentar una querella?
Usted puede presentar una querella si es un inquilino. Un inquilino es cualquier adulto
que vive en un apartamento y que haya firmado un contrato de arriendo. Si nadie ha firmado
un contrato de arriendo, un inquilino es la cabeza de la familia que vive en el
apartamento (ejemplo: la madre o el padre). Un inquilino puede presentar una queja sobre
las condiciones, aunque sea acusado de actividad criminal, de discutir con otro inquilino,
o de romper las reglas de la autoridad de vivienda de alguna forma.
¿Quién no puede presentar una querella?
Usted NO puede presentar una querella si a usted lo están
desahuciando por cualquiera de las siguientes razones:
- actividad criminal que pone en peligro a otros inquilinos o a los trabajadores de la
autoridad de viviendas;
- actividad violenta o relacionada a las drogas;
- cualquier actividad que resultó en la convicción de un delito grave de cualquier
miembro del hogar; o
- por tener una disputa con otros inquilino y no con la autoridad de viviendas.
Si usted no puede pedir una audiencia de querella y la autoridad de viviendas lo quiere
desahuciar, usted tendrá que acudir a la corte y pasar por el proceso de desahucio de la
corte. La autoridad de viviendas tendrá que probar que hubo actividad criminal.
NOTA: Puede conseguir ayuda legal con su desahucio. Llame a los
Statewide Legal Services al 1-800-453-3320.
Importante: Asegúrese de leer “¿Hay
una fecha límite?” abajo.
¿Cómo funciona el procedimiento de querellas?
Primero usted pide por escrito una conferencia informal para ver si se puede resolver
el problema. Si queda satisfecho con lo que ocurre en esta reunión, el procedimiento de
querellas puede cesar en ese momento. Si no, usted puede pedir una audiencia formal, por
escrito.
No necesitará la ayuda de un abogado si sigue los pasos descritos en
este panfleto. Si necesita ayuda, póngase en contacto con su asociación de inquilinos
(si hay una) o con los Statewide Legal Services.
Paso 1. Pida por escrito una
conferencia informal inmediatamente. No espere porque ¡puede perder su derecho!
- Escríbale una carta al gerente o director de su proyecto en la cual le describe el
problema. En la carta, pida una CONFERENCIA INFORMAL. Puede usar la Forma A al
final de este panfleto como ejemplo.
- Haga una copia de esta carta y guárdela en un sitio seguro.
- Entréguele esta carta al gerente o director de su proyecto y pídale a la persona que
la reciba que marque su copia de la carta con la fecha y su firma.
- La autoridad de viviendas le enviará una carta indicándole la fecha de su conferencia
informal.
Paso 2. Prepárese para la conferencia informal.
- Si usted piensa que la autoridad de viviendas tiene docu-mentos que lo puedan ayudar,
llame a su trabajador y pida ver los papeles y saque copias antes de su conferencia
informal. Usted tiene el derecho de mirar y sacarle copias a cualquier récord, documento
o papel que tenga la autoridad de viviendas referente a usted.
- Busque testigos para llevar a la conferencia. Un testigo puede ser alguien que tiene
conocimiento de su problema y puede comunicárselo a la autoridad de viviendas. Un testigo
también puede ser alguien que sólo observe y escuche y pueda decirle a un oficial de
audiencia o a una corte lo que escuchó.
Paso 3. Vaya a la conferencia informal.
- Asegúrese de llegar a la conferencia a tiempo.
- Cuéntele al representante de la autoridad de viviendas su problema y lo que usted
quiere que haga la autoridad de viviendas.
- El representante de la autoridad de viviendas le dirá lo la autoridad hará en cuanto a
su problema.
- Si usted está de acuerdo con lo que le dice la autoridad de viviendas que va a hacer
referente a su problema, el procedimiento de querellas termina.
Paso 4. Después de la conferencia informal,
lea el resumen.
- Unos días después de la conferencia, la autoridad de viviendas le enviará una carta
llamada “resumen”. Le dirá lo que ocurrió durante la conferencia y lo que
piensa hacer la autoridad de viviendas. El resumen le explicará cómo pedir una AUDIENCIA
FORMAL y los límites de tiempo que tiene para pedirla.
- Lea y siga las instrucciones del resumen cuidado-samente. A menos que
esté escrito lo que dijo el trabajador de la autoridad de viviendas en la conferencia,
usted no puede confiar en que suceda. Si usted piensa que el resumen está erróneo o es
diferente de lo que usted escuchó, pida una audiencia formal.
- Si a usted le gusta lo que ocurrió en la conferencia informal y la autoridad de
viviendas cumple con sus promesas, no tiene que hacer nada más. El procedimiento de
querellas puede terminar en este punto.
Siga al Paso 5 si…
- no está de acuerdo con lo que la autoridad de viviendas dijo o hizo durante su
conferencia informal, o
- si la autoridad de viviendas no cumple con sus promesas.
Arriba
¿Qué puedo hacer si no estoy satisfecho con la conferencia informal?
Paso 5. Pida una AUDIENCIA FORMAL.
Usted puede pedir una audiencia formal, la cual es una reunión donde un oficial
escuchará a ambas partes y tomará una decisión sobre lo que deberá hacer la autoridad
de viviendas. Algunas autoridades de viviendas usan un panel de oidores en vez de un solo
oficial. Pueden requerir que un inquilino de vivienda pública sea un panelista. Puede ser
que este miembro inquilino del panel quiera hablarle sobre su querella. Si usted habla con
él o ella y queda satisfecho de que su querella queda resuelta, asegúrese de conseguir
esa resolución por escrito y firmado por ese inquilino panelista.
Acuérdese: Cada paso del
procedimiento de querellas tiene sus límites de tiempo. Verifíquelo con su autoridad de
viviendas.
NOTA: Usted también puede pedir una audiencia formal si la autoridad
de viviendas no cumple con lo que dice el resumen.
Para pedir una audiencia formal:
- Escriba otra carta comunicándole su problema al gerente o director de su proyecto de
viviendas. En la carta, pida una AUDIENCIA FORMAL. También puede usar la Forma B,
abajo, como ejemplo. Haga una copia de la carta y guárdela en un lugar seguro.
- Entonces, lea las instrucciones del resumen para saber a quién debe enviarle o
entregarle la carta.
- La autoridad de viviendas le escribirá una carta indicándole la fecha de la audiencia
formal.
Paso 6. Prepárese para la audiencia formal.
- Asegure que sus testigos lo acompañen a la audiencia.
- Escriba una lista de preguntas para hacerle a sus testigos y a los testigos que tendrá
la autoridad de viviendas.
- Asegúrese de tener todos los papeles y fotos que le servirán durante la audiencia.
- Si no ha revisado su archivo, haga una cita para verlo. Léalo detenidamente y tome
notas de cualquier punto negativo que pueda usarse en contra de usted durante la
audiencia, incluyendo los nombres y direcciones de testigos. Si usted pide información
antes de la audiencia, la autoridad de viviendas no podrá sorprenderlo durante la
audiencia con ninguna información que no le hayan proporcionado con anterioridad.
Paso 7. Asista a la audiencia formal.
- Se reunirá con personas de la autoridad de viviendas y un oidor (o panel). La autoridad
de viviendas escogerá el oidor de la audiencia. El oidor no puede ser la persona de quien
se trata la querella.
- Usted le comunicará al oidor por qué usted no está satisfecho con lo que decidió la
autoridad de viviendas en su conferencia informal.
- Se le permite hacerles preguntas a sus testigos y a los testigos de la autoridad de
viviendas.
- El oidor escuchará su punto de vista y el de la autoridad de viviendas y tomará una
decisión.
- Si el oficial de la audiencia está de acuerdo con usted, le dirá a la autoridad de
viviendas que haga lo usted pide.
- Si el oficial de la audiencia está de acuerdo con la autoridad de viviendas, usted
puede llevar su querella a la corte.
¿Cuáles son mis derechos durante la audiencia formal?
Durante la audiencia forma, usted tiene el derecho a:
- Una audiencia formal con un oficial o panel.
- Ser representado por un abogado, un inquilino, o cualquier otra persona.
- Conducir la audiencia en privado o abierto al público – usted decide.
- Presentar pruebas y testigos y argumento sobre su caso.
- Hacerle preguntas a cualquier testigo que introduzca la autoridad de viviendas.
- Recibir una decisión por escrito basada solamente en los datos que sean presentados al
oidor durante la audiencia formal.
¿Qué ocurrirá si no me presento a la audiencia?
Es muy importante que usted asista a la audiencia. Si no se presenta, el oficial puede
decidir posponer la audiencia o decidir que ha perdido su derecho a tener una audiencia.
Tan pronto como usted sepa que no podrá asistir a la audiencia, llame a la autoridad
de viviendas y pida que la pospongan. Si la autoridad de viviendas se rehúsa
a cambiar la fecha de la audiencia, envíe a un amigo a la audiencia para que explique por
qué usted no pudo asistir.
¿Hay una fecha límite para empezar un procedimiento de
querella?
Por el hecho de que usted puede perder su derecho a un procedimiento de querellas, debe
reportar cualquier queja inmediatamente. La cantidad de tiempo que tiene depende del
problema que se trata. Vea la siguiente sección.
- DESAHUCIO: Si lo están desahuciando, la autoridad de viviendas tiene
que enviarle un aviso escrito de la terminación del arriendo. Este aviso escrito le
indicará cuánto tiempo usted tiene para empezar el procedimiento de querellas. En la
mayoría de las autoridades de vivienda, tendrá de 10 a 14 días desde el acontecimiento
para presentar una querella. Asegúrese de pedir una conferencia antes del tiempo que
indica el aviso escrito.
Si usted pide una conferencia informal por escrito durante el
tiempo que da el aviso escrito, y si pide una audiencia formal durante el tiempo indicado
en el resumen, la autoridad de viviendas no puede llevarlo a corte hasta que usted haya
completado el procedimiento de querellas y el oidor haya decidido que la autoridad de
viviendas tuvo la razón.
Si no recibe este aviso escrito, deberá pedir una conferencia informal tan pronto se
entere del desahucio.
- ACOMODACIONES POR INCAPACIDAD: La autoridad de viviendas debe de
permitir cambios en sus reglamentos y pólizas para aquellos inquilinos con incapacidades
cuando tales cambios sean necesitados para que los inquilinos puedan disfrutar de su
apartamento. Estos cambios se conocen como “acomodaciones razonables” e
incluyen: permitir vivir con un animal para ayuda de vista, oído, o apoyo emocional;
entradas más grandes y gabinetes más bajos para las personas que tienen problemas con la
movilidad; e instalación de agarraderas a través del apartamento. Si usted o un miembro
de su hogar está incapacitado y necesita una acomodación razonable, usted puede pedirlo
del gerente de la propiedad. Antes de pedir la acomodación, debe obtener una carta de su
médico que explique su condición médica y por qué la acomodación es necesaria. Si le
han negado una acomodación razonable, debe pedir una audiencia formal enseguida al
saberlo.
- OTRAS QUEJAS: Usted puede tener una queja por cualquier otra razón que
no sea desahucio. (Ejemplo: quiere prevenir que la autoridad de viviendas le cobre por los
arreglos a su apartamento.) En caso de cualquiera otra queja, usted debe escribir una
carta pidiendo una conferencia informal enseguida al saber de lo que hizo la autoridad de
viviendas. Cada autoridad de viviendas tiene límites de tiempo diferentes para las
distintas quejas. Lo mejor es comunicarse con la autoridad de viviendas lo antes posible.
Pienso que mi apartamento no es seguro. ¿Qué puedo hacer?
Primero, llame a su oficial local del departamento de códigos de vivienda. (Busque el
número en las páginas azules de su guía telefónica, o llame a la alcaldía). Entonces,
si la autoridad de viviendas no ha mantenido su apartamento en una condición sana y
segura, usted puede pedir una reducción de alquiler (rent abatement). Una
reducción de alquiler ocurre cuando la autoridad de viviendas le devuelve parte (o todo)
del alquiler porque no han hecho los arreglos a su apartamento.
¿Cuándo puedo pedir una reducción de alquiler?
Puede pedir una reducción de alquiler cuando la autoridad de viviendas no mantiene su
apartamento de manera decente, segura y sana. Si la autoridad de viviendas no arregla
cosas como ventanas rotas o goteras en los techos, o si no le da suficiente agua caliente,
entonces es posible que usted pueda conseguir que le devuelvan parte del alquiler que
pagó. También puede pedir una reducción de alquiler cuando la autoridad de viviendas se
tarda demasiado en hacer los arreglos.
¿Cómo pido una reducción de alquiler?
Siga el procedimiento de querellas descrito en este panfleto. El primer paso es de
escribirle una carta a su autoridad de viviendas comunicándole las malas condiciones, el
tiempo que ha tenido el problema, y pidiendo una conferencia informal. También pida una
reducción de alquiler. Puede usar la Forma C como ejemplo. Siga pagando el
alquiler. Si no lo hace, lo pueden desahuciar. Si gana la querella, el oficial de la
audiencia puede ordenar a la autoridad de viviendas a que le devuelvan su dinero.
Si su apartamento se encuentra en muy malas condiciones, puede presentar una Acción de
Pago a la Corte para obligar a la autoridad de viviendas a que arregle su apartamento.
Para más información acerca de la Acción de Pago a la Corte, vea el panfleto de
asistencia legal, Derechos del
Inquilinos: Reparaciones – Cómo usar la ley de cumplimento del Código de
Vivienda (o pago de renta en la corte).
Si la autoridad de viviendas no arregla mi apartamento, ¿puede dejar de pagar el
alquiler?
NO. Siempre pague su alquiler para el día 10 de cada mes, a menos que la
autoridad de viviendas ha acordado de que usted puede pagar más tarde. No importa cuál
sea su problema con la autoridad de viviendas, siempre pague su alquiler a tiempo. Aunque
su apartamento esté en pésimas condiciones, si no paga su alquiler, lo pueden
desahuciar. Si usted cree que está pagando demasiado porque el apartamento está en tan
malas condiciones, pida una reducción de alquiler o presente una "acción de pago de
renta en la corte" para obligar a la autoridad de viviendas a que arregle su
apartamento. Vea el panfleto, Derechos del
Inquilinos: Reparaciones.
Cartas: FORMA
A, B y C (pdf)
Para más información:
Statewide Legal Services: (860) 344-0380
(area central de CT y Middletown ) 1-800-453-3320 (todo el estado
de CT)
Este folleto fue preparado por el Legal Assistance Resource Center
of CT en colaboración con Connecticut Legal Services, Greater Hartford Legal Aid, New
Haven Legal Assistance Association, and Statewide Legal Services.
La información aquí contenida está basada en la legislación de
CT vigente al mes de septiembre de 2007. Esperamos que esta información le sea de
utilidad. No pretende servir de asesoramiento legal para una situación particular. Si
necesita ayuda adicional y todavía no lo ha hecho, comuníquese con Statewide Legal
Services (ver más arriba) o consulte con un abogado.
Derechos de propiedad: 9/2007
www.larcc.org